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我将“永远”持有的5个房地产投资信托基金

我将“永远”持有的5个房地产投资信托基金

作者:Brad Thomas

摘要

  • 我可能永远不会出售我在房地产收入中的所有股份,因为我认为这个特定的公司是买入并持有的股票。
  • “买入并持有”对许多人来说意味着许多事情,我认为复合价值主张的重要部分是拥有房地产投资信托基金的力量。
  • 这并不意味着投资者应该忽略他们的股票投资组合; 尽管我喜欢这些REIT,但始终节俭是至关重要的。

如最近的一篇文章所述:

不动产收入(O)是一种买入,由于其适度高估而等待回调。投资者应该等到收益率上升到至少4.6%后再购买新股票,如果你想从每月支付的股息传奇中获得两位数的回报,那么5%的收益率是一个很好的目标。

毫无疑问,每月股息公司的股票日益变得更加富裕,而且在某些时候,我预计会被削减; 我的修剪目标是70美元。但是什么时候在这个珍贵的“晚上睡得好”房地产投资信托中卸载我所有的股票是合适的?

答案:我可能永远不会出售我在房地产收入中的所有股份,因为我认为这个特定的公司是买入并持有的股票。

当然,每个投资者对买入持有策略都持有自己的观点,而“永远”对很多人来说意味着许多事情。对于Charles Sizemore:

永远持有股票需要很长时间。大多数投资者持有股票的时间比已故的伊丽莎白泰勒持有的丈夫少。根据您的要求,股票的平均持有期估计为11秒至5天。

沃伦·巴菲特说:“我们最喜欢的股票持有期是永远的”,当你看到伯克希尔哈撒韦的各种股票时,你就可以开始理解为什么来自奥马哈的甲骨文更喜欢长期的买入持有策略。

正如我在最近的一篇文章中所解释的那样:“为了释放财富建设企业的价值,你必须保持手中的本金和股息,”这就是优秀企业年复一年地增加财富的方式。从长远来看,复合的力量变得明显,但理解它并不容易,正如Charlie Munger所解释的那样(来自Poor Charlie的Almanack,Walsworth,2005):

理解复利的力量和获得它的难度是理解许多事物的核心和灵魂。

我们都可以讨论“永远”这个词的含义,但没有人认为产生财富的关键是利用复合的力量和安全边际的概念。有统计证据表明买入持有策略是一个很好的长期投资,在本文中,我将在REIT部门提供5个经典的买入持有示例。照片来源

5 REITs永远保持

WP Carey(WPC):前几天我写了这个高质量的蓝筹房地产投资信托并解释说,“我认为WP Carey是一个经典的买入持有股票,因为投资者可以利用复合的力量而且我并不真正关注短期波动。“我认为该房地产投资信托基金长期持有的主要原因之一是其规则,以及通过多个周期产生股息增长的能力。

例如,大多数房地产投资信托基金在2008 - 2009年被迫削减股息,但是凯瑞不断增长。此外,WP Carey认识到美国零售业将会关闭商店,因此该公司减少了曝光率(仅为4%)。大部分零售业务在欧洲以及自助和汽车经销商等行业,该公司认为这些行业较少受到电子商务的影响。最后,WP Carey保持了健康的资产负债表(债务与总资产将降至45%左右)和充足的流动性(其循环信贷额度超过10亿美元)。

我认为说明自上次经济衰退以来WP Carey的表现会很有用。如您所见,该公司自2010年1月1日以来产生了可观的回报:年度总ROR为15.7%。

来源:FAST图

今天我们认为WP Carey非常重视,我们推荐它作为买入。自2019年1月1日以来,股价已经上涨了14%,但我们认为该公司的交易安全性仍然不错,特别是当您将公司与Prologis(PLD)等工业REIT进行比较时。我们预计该公司未来几年将产生约10%的回报,股息增长将继续成为主要的增长催化剂。当期股息收益率为5.5%。

西蒙地产集团(SPG):上周西蒙报告Q4-18和2018年年终业绩稳健:第四季度,FFO为11.5亿美元或每股3.23美元,同比增长3.5%,2018年全年每股FFO为12.13美元,同比增长8.2%。在过去四年中,西蒙的每股FFO增长率为8%。西蒙还宣布本季度每股派息2.05美元,同比增长5.1%。

尽管许多人认为零售行业正在经历“零售灾难”,但西蒙一直表现出行业领先的回报。我们是首批承认西蒙为强力购买的人之一,认识到资本充足的房地产投资信托可以通过资产产生超额回报这可以重新发展成高质量的用途。正如西蒙的首席执行官大卫西蒙在最近的财报电话会议上所说:

我们的行业,百货商店空间总是出现中断,我们通过租赁终止或收购来回收,我们认为从长远来看这将是有益的。

西蒙的资产负债表状况良好,拥有超过75亿美元的流动资金,包括手头现金,包括其合资现金份额,以及其循环信贷额度下的可用容量。该公司目前估计,截至2019年12月31日止年度,每股摊薄净收益在7.30美元至7.40美元之间,而FFO将在每股摊薄收益12.30美元至12.40美元之间。如您所见,该公司自2010年1月1日以来产生了可观的回报:总年度ROR为12.4%。

来源:FAST图。

我们维持对西蒙的强买建议(股票在2019年迄今已回归7%),虽然该公司的首席执行官预计2019年将继续破产,但我们认为该公司资本充足,可从重建中受益。此外,西蒙继续适应电子商务,我们被报道的商场和商店每平方英尺的零售额(创纪录的661美元,而去年同期为628美元,增长了5.3%)。目前的股息收益率为4.5%。

房地产收入(O):在最近的一篇文章中,我解释说:

如果有一件事,收入投资者喜欢的不仅仅是慷慨的红利,那么无论经济状况如何,每年的红利都会增长。

最近,Realty Income成为标准普尔500强企业,连续25年连续增长。自其首次公开募股(1994年)以来,房地产收入不仅大幅超越其他房地产投资信托基金(O返回16.3%),而且标准普尔500指数(9.3%),道琼斯指数(10.2%),甚至是技术密集型和增长型纳斯达克(9.3%)。

房地产收入是股息卓越的坚定支柱,公司成功平台的两个主要支柱是资本成本和规模。该公司目前在49个州拥有超过5,600家物业,并将其建筑物租赁给在48个不同行业运营的260个商业租户。为了推动增长,房地产收入保持稳健的资产负债表(其左轮手枪下的流动资金为24亿美元),该公司最近升级为A-信用评级......仅为美国九个房地产投资信托基金中的一个(近几年) 400)获得A-或更好的评级。

对于新手来说,股票有点丰富,但如上所述,我打算尽可能长时间地抓住我的珍贵选择,也许永远。我们的调整目标是每股70美元,但我的目标是变得富有,让复合的力量成为我的BFF(永远最好的朋友)。正如我的读者和追随者所知道的那样,当房地产收入变得昂贵时,我会忽略那些经常走出木工的卖空者,认识到他们没有被告知并且应该学会翻转房屋,而不是超级蓝筹房地产投资信托基金的股份。如您所见,该公司自2010年1月1日以来产生了可观的回报:总年度ROR为14.3%。

来源:FAST图。

我们维持“以回调买入”,这意味着房地产收入得到充分重视,纪律严明的投资者应该保持耐心。作为一个长期的所有者,我很高兴看到这种动力可以证明这种从飞行到质量的交易,我很高兴看到这款蓝筹股因其真正的卓越性而得到认可。市场先生有这个权利,我晚上睡不好觉。目前的股息收益率为3.9%。

数字地产(DLR):尽管数据中心房地产投资信托基金相对较新,但数字房地产是世界上历史最悠久的数据中心房地产投资信托基金之一(2004年首次公开募股)并且拥有业内最令人印象深刻的股息记录 - 连续14年支出增加 然而,比增长记录更令人印象深刻的是,股息在此期间增长了12%,基本上与每股运营(或AFFO)调整后的资金一致。

除了作为先行者之外,Digital Realty的主要竞争优势还在于规模和资本成本。该规模使公司能够通过收购快速获得低成本资本。该公司最大的收购是与杜邦Fabros的76亿美元合并,实际上加强了资产负债表,使该公司成为全球第二大数据中心REIT。最近,该公司与布鲁克菲尔德资产管理公司(BAM)签订合资协议,以19亿美元收购巴西数据中心巨头Ascenty。

Digital Realty的资产负债表(标准普尔评级为BBB)确保公司可以以低于其投资资本回报三倍的利率借入长期债券,从而更容易更快地增加AFFO /股票。这就是为什么该公司是从这一增长中获利的最佳地点之一:管理层的长期指导是AFFO /股票增长7%至9%,分析师认为该增长率为8%。如您所见,该公司自2010年1月1日以来产生了可观的回报:年度总ROR为11.7%。

来源:FAST图。

Digital Realty的年初至今已回归2.0%(至2019年),我们维持买入建议(注意:我们对CONE和QTS有强劲买入)。我们也超重数据中心,我们认为Digital Realty是一项长期交易。该房地产投资信托是我们广受欢迎的房地产投资信托指数的参与者,名为DAVOS,我们相信股票将在2019年产生约15%的回报。股息收益率为3.7%。

联邦房地产(FRT):股息金是一家标准普尔500指数公司,它已经连续50多年增加了股息,而且有这么高的标准,只有25家公司取得如此强大的地位,这并不奇怪。在房地产投资信托基金部门,只有一个“国王”,它是联邦房地产。为了取得这样的成功,联邦房地产公司建立了一个高度多元化的投资组合:没有一个租户占ABR(平均基本租金)的2.7%以上,该公司有2,933个租户,前25个租户仅占ABR的27%。

联邦房地产有一个资产负债表的堡垒(标准普尔和惠誉评级为A),该公司继续改善,并且从资本角度来看处于非常有利位置(净债务与EBITDA比率从5.9倍下调至5.4倍2018年开始;固定费用覆盖率更高:4.3倍,而年初为3.9倍)。联邦房地产公司的成功很大程度上是公司对发展和再开发的关注(收益率介于6-12%之间,而稳定的资本化率为4-6%,推动了价值创造)。

自2010年以来,联邦房地产是唯一一家公开上市的购物中心REIT,每年增加NAREIT每股FFO。自2010年以来,联邦房地产和西蒙地产集团是24家公开交易的零售房地产投资信托基金中唯一每年增加NAREIT FFO基本上这只是意味着联邦房地产是“周期性测试”,因为坚定的房地产投资信托保持了创造一致的盈利增长的最佳记录。如您所见,该公司自2010年1月1日以来产生了可观的回报:总年度ROR为10.1%。

来源:FAST图。

联邦房地产年初回报率为12.2%(到2019年),我们维持强力买入,这意味着我们预计股价将在未来12-18个月内产生25%以上的回报。虽然我们预计2019年会有更多的零售破产,但联邦房地产公司已准备好利用这些机会,我们很高兴看到在零售,住宅,办公室和酒店等综合用途方面的实践经验(该公司已经开发了〜在投资组合中拥有460多万个SF和约2,000个住宅单位的有用混合用途开发机会。股息收益率为3.1%。

总结:买入和持有对许多人来说意味着许多事情,尽管我们几乎不可能永远冒险,但我认为复合价值主张的重要力量来拥有房地产投资信托基金的力量。市场上涨的频率高于下降趋势,只要投资有足够的时间成熟,在经济繁荣时期复合回报会产生更高的总回报。

但这并不意味着投资者应该忽略他们的股票投资组合。尽管我喜欢上面提到的REIT,但始终节俭是至关重要的。本杰明富兰克林说得最好:

“通往财富的道路与进入市场的方式一样简单。它主要取决于两个词,即勤劳和节俭:即不要浪费时间和金钱,但要充分利用两者。如果没有勤劳和节俭,什么都做不到;如果有了它们,一切皆有可能。”

快乐的SWAN投资!

作者注: 布拉德·托马斯是华尔街作家,这意味着他的预测或建议并不总是正确的。这也适用于他的语法。请原谅任何错别字,并保证如果被忽略,他会尽力纠正任何错误。